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住房租赁证券化的尴尬:主体信用重于资产信用

南方财富网 www.kzdos.com 2017-12-18 15:56 证券之星

  兴业银行首席经济学家鲁政委日前表示,明年房地产投资中棚改将调减,而租赁将增加。他认为,在不考虑挤出效应的情况下,租赁房建设大概能拉动房地产投资3%的增长。

  住房租赁最火爆的细分领域,又莫过于长租公寓,包括中介、酒店、开发商在内的各类公寓运营商都纷纷进入长租公寓市场。与此同时,商业银行进军长租公寓行业的消息也屡见报端,四大行中即有三家先后宣布涉足长租公寓,提供资金支持。

  大环境改善利好的同时,长租公寓的参与者如何形成规?;?,并解决租赁回报慢、成本回笼慢的问题?资产证券化无疑是这些问题的最佳解决方案。

  此前已获准发行的五单长租公寓领域ABS(资产证券化)产品,发行主体分别涉及魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产、招商蛇口五大长租公寓运营商,合计获准发行规模达121.2亿元。加上刚刚获批的200亿元飞驰ABN(资产支持票据),获批发行的住房租赁资产证券化规模已经达到320多亿。

  运营模式的不一,使得上述融资方在ABS发行架构上选择不同:

  采用托管或者转租模式的运营商(譬如魔方公寓、自如),由于对租赁物业不具备所有权,更多是通过信托受益权类ABS来盘活未来租金收入。

  自持租赁物业的运营商则通过开展权益型类REITs(房地产信托投资基金)业务来实现轻资产运营,譬如新派公寓、保利地产发行的两单REITs产品。其基础资产均为私募基金份额,底层资产则为委托贷款利息和股息。

  同样是自持租赁物业,招商蛇口获准发行的全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(简称“CMBS”)采用一次审批、分期发行的模式,基础资产为单一资金信托项下的信托贷款,并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。

  但共同点是,所有资产证券化项目幕后工作巨大。有大型股份行投行部资产证券化人士告诉记者,国资资产转让流程如何做到定价真实、如何根据企业适用的税收规定做适当的税务筹划等,都需要经过项目各中介机构反复沟通协调数月之久。

  而在他的逻辑里,长租公寓的租售比太低,是发行REITs等资产证券化项目难以回避的矛盾:在当前市场的租售比行情下,融资规模要是小点还可以,如果太大,根本做不到脱离主体信用仅看资产信用的。

  这一点跟广东省公寓协会专家咨询委员会首席专家刘策不谋而合。根据刘策的测算,长租公寓的出租率要稳定在90%以上,才可以通过租金贴现实现成本回笼,支撑新的规模扩张。

  虽然当前处于长租公寓的风口,但由于国内尚未推出严格意义上与RIETs相关的法律法规,长租公寓的资产证券化步子还不能迈得太大。至少,现在还没到最好的时机。

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